キャピタルゲイン税延期とテコ空港効果
プノンペンの不動産市場が、質的な転換点を迎えています。2026年に市場を動かす3つの変化が重なっています。第一に、20%のキャピタルゲイン税（CGT）の導入が2027年まで再延期されました。第二に、コンドミニアムの供給が76,000ユニット超に達しました。より、「量から質へ」の選別が加速しています。第三に、テコ国際空港の商業開港がプノンペン南部の不動産地図を塗り替えつつあります。本記事では、この3つの動きが投資判断にどう影響するかを整理します。
CGT再延期が意味する「移行期の最終局面」
2026年1月、カンボジア租税総局（GDT）は不動産に対するキャピタルゲイン税（CGT）の導入を2027年1月まで再延期すると発表しました。これは複数回にわたる延期の末の決定です。土地・建物・コンドミニアムの売却益に対する20%の課税が、あと1年猶予された形になります。
ただし、すべての資産が対象外になるわけではありません。リース・投資資産・のれん・知的財産・外貨などからの譲渡益については、2026年1月から予定通り課税が始まっています。そのため、投資家は保有資産の種類を考慮し、戦略を立てる必要があります。
- 不動産（土地・建物・コンドミニアム）のCGTは2027年1月まで延期
- 2026年中に売却・取得を完了すれば、売却益への課税は発生しない
- スタンプ税の優遇措置も2026年末まで延長されており、取引コストを抑えやすい
CGT延期は、売り手・買い手の双方にとって好機です。ポートフォリオの組み替えや物件の売却・取得を2026年中に完了させると良いでしょう。税負担を抑えた戦略が取りやすくなります。2027年以降は課税が本格化する見通しです。そのため、現在は「移行期の最終局面」と位置づけられます。
76,000ユニット超：コンドミニアム市場は「質の選別」フェーズへ
■ 供給の現状：過剰在庫と中価格帯の拡大
プノンペンのコンドミニアム市場は、2026年時点で150以上のプロジェクト・76,000ユニット超に達しています。そのうち、中価格帯の物件が最大のシェアを占めています。それに対して、高級物件は全体の約26%にとどまっています。開発業者が富裕層向け在庫に慎重になる一方、実需層向けの開発に軸足を移している状況を示しています。
プノンペンはカンボジア全体のコンドミニアム購入の70%以上を占めています。なかでもBKK1（ボーエンケンコン1区）は、投資家・エンドユーザーの双方から最も人気の高い地区です。
■ 需要の変化：国内実需の台頭と外国人投資家の動向
2025年の住宅販売は前年比30.5%増と大幅に回復しました。初期費用を抑えられる段階払い（プログレッシブペイメント）プランの普及が、購入意欲を後押ししたと見られます。
購入者の属性にも変化が生じています。外国人投資家が購入全体の60%以上を占める構図は変わりません。しかし、以前よりも国内のカンボジア人購入者の比率が着実に上昇しています。実際に住む目的での購入が増えていることは、市場の健全化を示すサインとも読めます。
- 供給過剰の中でも、「立地・品質・価格のバランス」が優れた物件には実需が集まる
- 投資目的の購入者よりも、居住目的（オーナーオキュパイアー）向けの設計が支持されやすくなっている
- 単純な物件の量・戸数ではなく、ライフスタイルに合ったコンセプト設計が差別化の鍵となる
テコ国際空港がプノンペン南部の地図を変える
2025年9月、テコ国際空港が商業運用を開始しました。プノンペン南部に位置するこの空港の開港は、都市の拡張方向を南へ引き寄せる大きな力となっています。また、高速道路・深海港との近接性も相まって、空港周辺エリアへの関心が高まっています。
空港開港によって見込まれる不動産需要は、主に以下の3分野です。
- 物流・倉庫用地：空港・港湾近接エリアの工業・物流施設への需要が増加
- 従業員・関連従事者向け住宅：空港周辺で働く人材の居住需要が生まれる
- 南部方向への住宅開発：プノンペン市街から南への都市拡張・それに伴う新興住宅エリアの形成が進む
ただし、テコ空港周辺の不動産はまだ開発途上のエリアが多い現状です。インフラ整備の進捗にばらつきがあります。現地での確認と、整備ロードマップの把握が欠かせません。
2026年の投資判断：3つのチェックポイント
■ 1. CGT延期期間中に取引を完了させる
2026年中に売却・購入を完了すれば、不動産のキャピタルゲインへの20%課税は発生しません。特に売却を検討している保有者は、2027年以降に持ち越すと税負担が大きく変わります。取引スケジュールとCGTの施行タイミングを照らし合わせて計画しましょう。
■ 2. コンドミニアムは「質と用途」で選ぶ
76,000ユニット超の供給がある市場では、物件の絞り込みが重要です。まずは、「誰が住むか」「どう使うか」を明確にする。そのうえで、立地・管理体制・支払い条件を精査しましょう。投資目的であれば、長期賃貸需要が見込めるエリアを優先するのが現実的です。具体的には、BKK1周辺・空港アクセス良好地区などが該当します。
■ 3. テコ空港南部エリアは「早期調査」の段階
テコ空港周辺は、インフラ整備が先行しているエリアから順に価値が上がります。現時点では「情報収集・現地確認」の段階です。既に値上がりしているエリアに追随するより、整備計画が進行中のゾーンを早期に把握すること。そうすることで、中長期の投資優位につながります。
まとめ
- CGTは2027年1月まで再延期。2026年中の不動産取引は売却益への課税なしで進められる「最後の移行期」
- コンドミニアム供給は76,000ユニット超に拡大。量より「質・立地・コンセプト」が問われる選別フェーズへ
- 住宅販売は30.5%増で回復基調。国内実需の台頭が市場健全化のサインとなっている
- テコ国際空港の商業開港がプノンペン南部への都市拡張を加速。物流・居住・商業の各需要が生まれつつある
- CGT期限・スタンプ税優遇・テコ空港周辺の整備進捗の3点を軸に考える。2026年内の投資判断を進めることが重要
2026年のプノンペン不動産市場は、税制の移行期・供給過剰の調整・インフラ開発という3つの力学が同時に働く複雑な局面にあります。短期的な値動きよりも、実需に根ざした中長期の目線で物件・エリアを絞り込むよう意識しましょう。それこそが安定した投資成果につながります。現地調査と専門家との連携を通じて、慎重に判断を進めてください。
（参考：Cambodia Investment Review、APS Phnom Penh Q1 Outlook 2026、IPS Cambodia）