外国人がカンボジアで不動産を持つ方法｜「タイトル」について解説
カンボジア不動産に関心を持つと、まず知っておきたいルールがあります。「外国人は原則として土地を直接所有できない」という点です。では、日本人を含む外国人はカンボジアで不動産を保有できないのでしょうか。そうではありません。区分所有権が設定されたコンドミニアムの取得や、長期リースなどです。目的に応じて検討できる方法があります。その際に重要になるのが、不動産の権利関係を示す「タイトル」です。
カンボジアでは、実務上さまざまな言葉が使われます。「ハードタイトル」「ソフトタイトル」「ストラタタイトル」などです。ただし、それぞれ法的な性質が異なります。
本記事では、外国人の土地所有に関する基本ルールを整理します。そのうえで、各タイトルの違いを見ていきます。あわせて、外国人が不動産に関わる際に検討される主な方法についても解説します。
大前提：外国人は土地を直接所有できない
■ 根拠は憲法と土地法にある
カンボジアでは、外国人による土地の直接所有が制限されています。
カンボジア憲法第44条では、土地所有権を持つことができる者を限定しています。対象は、クメール国籍を有する自然人または法人です。また、2001年土地法第8条にも同様の考え方が定められています。
そのため、日本人を含む外国人は、カンボジアの土地を直接所有できません。自分自身の名義では持てないということです。これが原則です。
一般的な一戸建て住宅や、ボレイと呼ばれる分譲住宅も同じです。いずれも土地の所有権を伴います。したがって、外国人本人名義で土地と一体として直接所有することは原則できません。
■ 一方、条件を満たすコンドミニアムは所有できる
土地とは異なり、区分所有建物については外国人にも所有の道があります。
外国人の区分所有権に関する法律があります。これにより、外国人でも自己名義で専有部分を所有できます。対象は、一定の条件を満たすコンドミニアムなどです。
ただし、条件が定められています。対象となる階層や、1棟あたりの外国人所有比率などです。条件の具体的な内容は、購入前に現地の弁護士へ確認してください。
法律上の基本条件は共通しています。しかし、実際の状況は物件ごとに異なります。その物件が区分所有建物として適切に登録されているか。外国人所有枠が残っているかなどです。
購入を検討する際には、確認が重要です。物件ごとの権利関係や登記状況を、現地の弁護士などに確認しましょう。
3つの「タイトル」を理解する
カンボジアの不動産取引では、「タイトル」という言葉が頻繁に使われます。
ただし、すべてが日本の不動産における「権利証」と完全に同じものではありません。不動産の所有権や占有関係などを示す書類が複数あります。実務上、次のように呼ばれています。「ハードタイトル」「ソフトタイトル」「ストラタタイトル」などです。
それぞれ法的な性質が異なります。そのため、不動産取引ではタイトルの種類だけを見てはいけません。実際の登記内容や所有者、抵当権などの権利関係を確認することが重要です。
■ ハードタイトル：正式な土地登記制度に基づくタイトル
「ハードタイトル」は実務上の呼称です。カンボジアの正式な土地登記制度に基づいて登録されたタイトルを指します。
正式に登記された土地は、公的な土地登記制度の中で記録されます。具体的には、所有者、土地の位置、面積、境界などが対象です。
一般に、ソフトタイトルと呼ばれる地方レベルの書類とは差があります。権利関係の明確性や取引上の信用性が高いと考えられています。
ただし、「ハードタイトル」と呼ばれる正式なタイトルにも複数の種類があります。そのため、単に「ハードタイトルだから安全」と判断してはいけません。現在の所有者、抵当権、差押え、境界などを個別に確認する必要があります。
■ ソフトタイトル：地方行政レベルで確認される書類
「ソフトタイトル」も実務上の呼称です。コミューンやサンカットなど、地方行政レベルで確認される書類を指します。所有・占有関係などが記録されています。
正式な全国レベルの土地登記制度に登録されたタイトルとは性質が異なります。
カンボジアでは歴史的にソフトタイトルによる土地取引も広く行われてきました。しかし、正式な登記済みタイトルとは違います。境界や権利関係について、追加の確認が必要になる場合があります。
ソフトタイトルの土地を検討する際には、十分なデューデリジェンスが必要です。確認すべきは、実際の占有状況、売主の権利、境界。さらに、第三者との紛争の有無や、正式な土地登記への移行状況も見ます。
なお、外国人本人が土地のハードタイトルへ名義変更できるわけではありません。外国人が土地に関わる場合は、別の方法が必要です。後述する長期リースなど、適法な手段を検討しましょう。
■ ストラタタイトル：外国人が自己名義で取得できる区分所有権
ストラタタイトルは、専有部分の所有権を示すタイトルです。対象は、コンドミニアムなどの区分所有建物になります。
日本のマンションにおける区分所有に近い考え方です。一定の条件を満たす外国人は、自分自身の名義で取得できます。対象となる専有部分の所有権です。
ただし、外国人が建物や土地全体を100％所有するという意味ではありません。
外国人が所有できるのは、法律上の条件を満たした専有部分に限られます。対象となる階層や、1棟あたりの所有比率にも条件があります。
オフプランと呼ばれる販売段階があります。つまり、建設前・建設中に販売する形です。この段階では、各住戸のストラタタイトルがまだ発行されていないことがあります。
通常は建物完成後です。区分所有建物として必要な登録手続きがあります。それを経たうえで、各専有部分についてタイトルが発行されます。購入契約では、確認しておくことが重要です。タイトルの発行時期や登記手続き、デベロッパー側の義務などです。
■ 3つのタイトルの違い
| 種類 | 概要 | 外国人本人による取得 | 主な対象 |
|---|---|---|---|
| ハードタイトル | 正式な土地登記制度に基づくタイトルの実務上の総称 | 土地については原則不可 | 土地など |
| ソフトタイトル | 地方行政レベルで所有・占有関係などを確認する書類の実務上の呼称 | 土地所有権として外国人本人が取得することは不可 | 未登記・地方レベルで管理される土地など |
| ストラタタイトル | 区分所有建物の専有部分についての所有権 | 一定の条件のもとで可能 | コンドミニアムなど |
外国人が不動産に関わる際の主な選択肢
外国人本人が土地を直接所有することはできません。しかし、不動産の種類や目的によって検討される方法はいくつかあります。
■ 方法1：ストラタタイトル付きコンドミニアムを取得する
個人の外国人投資家にとって、比較的仕組みを理解しやすい方法があります。外国人所有の要件を満たしたコンドミニアムの専有部分を取得する方法です。
一定の条件を満たせば外国人本人の名義で登記できます。そのため、土地を直接所有するスキームとは違います。権利関係を明確にしやすいという特徴があります。
ただし、事前に確認する必要があります。たとえば、外国人所有枠、対象階、ストラタタイトルの発行状況などです。また、実際の資産価値や売却可能性も一様ではありません。立地、価格、管理状態、供給量などによって異なります。
■ 方法2：長期リースを利用する
土地そのものを取得する方法だけではありません。長期間利用する権利を、契約によって確保する方法もあります。
カンボジア民法第244条に定義があります。永借とは「15年を超える期間の長期賃貸借」です。期間は最大50年です。契約期間の更新も可能ですが、更新後の期間についても更新日から最大50年です。
長期リースは土地所有権とは異なります。契約段階で詳細に確認する必要があります。契約終了時の建物や設備の扱い、更新条件、途中解約。さらに、譲渡や担保設定の可否も確認しましょう。
また、長期リースについて適切な登記を行うことができる場合があります。具体的な契約や登記方法については、現地弁護士など専門家に確認してください。
■ 方法3：要件を満たすクメール国籍法人を通じて保有する
事業目的などでは、別の方法が検討される場合があります。一定の要件を満たす法人を通じて、土地を保有する方法です。
ただし、注意が必要です。カンボジアで会社を設立すれば自動的に土地を所有できるわけではありません。
土地を所有できる法人には、クメール国籍が求められます。認められるには、株主構成など一定の要件を満たす必要があります。外国人が100％出資するカンボジア法人では、土地を所有することはできません。
この方法では、慎重な設計が必要になります。カンボジア側株主との関係、会社のガバナンス、土地の保有目的などについてです。
また、法的な問題が生じる可能性もあります。外国人の土地所有規制を形式的に回避する構造です。実質的な支配権だけを外国人側に集中させるような形が該当します。
法人を利用した土地保有を検討する場合は、専門家の助言が重要です。会社法だけでなく土地法なども含め、現地法に詳しい弁護士に相談しましょう。
■ 名義借り（ノミニー）による土地取得は避ける
いわゆる名義借りやノミニー構造が話題になることがあります。現地のカンボジア人を形式上の所有者として土地を取得します。そのうえで、外国人が実質的な所有者となる形です。
しかし、外国人の土地所有規制を回避するための名義借りは危険です。法的に重大な問題を生じる可能性があります。
土地法には、厳しい規定が設けられています。外国人による土地所有制限を潜脱する行為が対象です。
また、実務上のリスクも考えられます。名義人との関係悪化、相続、第三者への売却、債権者による差押えなどです。
土地所有規制を回避する目的で名義を借りる方法には依存しないでください。長期リースや適法な法人スキームなどを、専門家とともに検討することが重要です。
購入・契約前に必ず確認したい5項目
カンボジア不動産では、価格や利回りだけを見てはいけません。権利関係を事前に確認することが重要です。
- タイトルと権利関係：どのようなタイトル・書類が存在するか。現在の法的所有者・占有者は誰か
- 外国人所有の要件：コンドミニアムの場合、対象となる階か。外国人所有枠に余裕があるか
- 登記・担保の状況：抵当権、差押え、紛争など第三者の権利が存在しないか
- デベロッパー・売主の確認：過去の完成・引き渡し実績はあるか。売主に処分権限があるか
- 専門家によるデューデリジェンス：現地弁護士などによる権利確認を行ったか。契約内容を十分に理解しているか
特にオフプラン物件の場合は、現在の土地タイトルだけでは足りません。完成後のストラタタイトル発行手続きも見ましょう。デベロッパーの義務についても確認が必要です。
全国で土地登記の整備が進められている
カンボジア政府は、国内の土地登記を進めています。
2026年7月29日、フン・マネット首相が関係当局に指示を出しました。全国の土地測量・登記を2026年末までに完了すること。そして、土地権利証の交付を2027年までに完了することです。
土地登記の進展には期待が持てます。土地の位置や所有関係を明確にすることにつながるためです。
ただし、登記制度の整備が進んでいるからといって安心はできません。すべての不動産取引のリスクがなくなるわけではありません。個別の購入・投資では、引き続き確認が必要です。具体的には、タイトル、売主、担保、契約内容などです。
まとめ
カンボジアでは、日本人を含む外国人が土地を直接所有できません。自己名義での所有は、原則としてできない仕組みです。
一方、不動産に関わる方法がまったくないわけではありません。
- 一定の条件を満たすコンドミニアムなら、外国人本人がストラタタイトルを取得できる
- 土地を利用する方法として、最長50年の長期リースがある
- 一定の要件を満たすクメール国籍法人による土地保有が検討される場合もある
- 外国人土地所有規制を回避するための名義借りには法的・実務的なリスクがある
そして、どの方法を選ぶ場合でも重要なことがあります。「誰が、どのような権利を持っているのか」の確認です。
物件の価格や利回りを見る前に、確認すべきことがあります。タイトル、登記状況、外国人所有の要件、抵当権などです。これがカンボジア不動産を検討する際の基本になります。
法律や登記制度は日本とは大きく異なります。実際の購入や契約に進む場合は、デューデリジェンスをおすすめします。現地法に詳しい弁護士など、専門家に依頼したうえで判断しましょう。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。特定の不動産取得方法や投資スキームを推奨するものではありません。法令や登記制度は変更される可能性があります。実際の不動産取得や契約にあたっては、最新の法令・運用をご確認ください。あわせて、カンボジア法に詳しい弁護士などの専門家へご相談ください。